Zgodnie z prawem

Obiekty zabytkowe zdefiniowane są w ustawie z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2014 poz. 1446 z późn. zm.), która określa je jako: „nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową”. Każdy zabytek podlega ochronie, jednak jej zakres jest zróżnicowany. Co zatem trzeba zrobić, aby remont, przebudowa, rozbudowa czy modernizacja były przeprowadzone zgodnie z prawem?

Właściciel zabytku mający zamiar przeprowadzić działania inwestycyjne może uzyskać od wojewódzkiego konserwatora zabytków tzw. zalecenia konserwatorskie. Są one wydawane na piśmie na wniosek właściciela i określają m.in.: sposób korzystania z zabytku, jego zabezpieczenia i wykonania prac konserwatorskich, a także zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone. Warto podkreślić, że zalecenia zawierają jedynie wytyczne i wskazują, co może być zrobione, ale nie obliguje to właściciela obiektu do ich wykonania. Zatem z punktu widzenia procedur administracyjnych mają one charakter przyrzeczenia administracyjnego, którym związany jest przede wszystkim konserwator zabytków. Zalecenia konserwatorskie powinny ukierunkować inwestora co do przyszłego postępowania, w tym przede wszystkim w stosunku do robót budowlanych, ewentualnego sporządzenia projektu budowlanego, niezbędnego zarówno do uzyskania zgody konserwatorskiej, jak i zgody budowlanej. W zaleceniach konserwator powinien się kierować ochroną zabytkowej substancji i powstrzymać się od ingerowania w rozwiązania projektowe o charakterze kreacyjnym.

Ochrona prawna

Obiekty i obszary wpisane do gminnej ewidencji podlegają prawnej ochronie zgodnie z ustaleniami: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

W procedurze sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wojewódzki konserwator zabytków pełni funkcję organu uzgadniającego projekt planu w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku obiektów zabytkowych jest to przede wszystkim decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest celem publicznym (zgodnie z art. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.) oraz ma znaczenie co najmniej lokalne, a to wypełnia przesłanki definicji inwestycji celu publicznego z ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.). W postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu konserwator zabytków jest organem uzgadniającym projekt decyzji o lokalizacji w odniesieniu zarówno do obszarów, jak i obiektów objętych formami ochrony zabytków oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Wymagana zgoda

Obiekty i obszary wpisane do rejestru zabytków decyzją wojewódzkiego konserwatora zabytków podlegają szczególnej ochronie. W przypadku tzw. obiektów rejestrowych prace konserwatorskie, restauratorskie, badania konserwatorskie, architektoniczne i archeologiczne, a zwłaszcza roboty budowlane, w tym przemieszczanie zabytku, umieszczanie na zabytku urządzeń technicznych, tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych oraz zmiana przeznaczenia zabytku bądź sposobu korzystania, jak też podejmowanie innych działań, które mogą naruszać substancję zabytku lub zmienić jego wygląd, wymagają pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zgoda jest wydawana na wniosek właściciela obiektu i ma formę decyzji administracyjnej. Konserwator umieszcza w niej informację o możliwości wznowienia postępowania w sprawie wydanego pozwolenia, a następnie wprowadza zmiany lub cofnięcia pozwolenia, jeżeli w trakcie wykonywania robót określonych w pozwoleniu wystąpią nowe okoliczności mogące doprowadzić do uszkodzenia lub zniszczenia zabytku. Natomiast od 25 listopada 2016 r. wojewódzki konserwator zabytków może uzależnić podjęcie działań objętych pozwoleniem od przekazania przez inwestora określonych informacji dotyczących działań wymienionych w pozwoleniu. Niedostarczenie informacji we wskazanym terminie spowoduje wygaszenie wydanego pozwolenia.

Tryb wydawania zgód konserwatorskich określa Rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 22 czerwca 2017 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich i badań konserwatorskich przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków albo na Listę Skarbów Dziedzictwa oraz robót budowlanych, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków, a także badań archeologicznych i poszukiwań zabytków (Dz.U. z 2017 r. poz. 1265). Od 28 czerwca 2015 r., czyli od wejścia w życie tzw. małej nowelizacji ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wszystkie roboty budowlane w obiektach budowlanych wpisanych do rejestru zabytków wymagają pozwolenia na budowę. Natomiast roboty budowlane wykonywane na obszarach wpisanych do rejestru zabytków od 15 października 2015 r. mogą być realizowane na ogólnych zasadach określonych w ustawie Prawo budowlane. Generalnie wymagane jest pozwolenie na budowę, ale roboty mogą być realizowane na zgłoszenie, jeśli ustawa tak stanowi. Przepisy wskazują także zamkniętą listę robót budowlanych, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Warto jednak podkreślić, że wszystkie roboty budowlane wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają zgody konserwatora zabytków.

Katalog robót budowlanych

Inwestorom dość często sprawia trudność prawidłowe kwalifikowanie robót budowlanych. A jest to niezbędne dla właściwego stosowania przepisów budowlanych. Prawo budowlane wymienia wśród robót budowlanych: budowę rozumianą jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego oraz prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, zwane innymi niż budowa robotami budowlanym. Szczegółowo definiowane są tylko roboty budowlane polegające na przebudowie i remoncie. W praktyce inwestor posługuje się często pojęciami potocznymi bądź terminami ujętymi w programach unijnych, takimi jak: modernizacja, adaptacja, przystosowanie obiektu budowlanego do nowych funkcji. Określenia te mogą obejmować roboty budowlane lub być kwalifikowane jako bieżąca konserwacja. Pojęcie bieżącej konserwacji, choć używane w Prawie budowlanym, nie jest w tej ustawie definiowane. Przyjmuje się, że bieżąca konserwacja to wykonywanie robót mających utrzymać sprawność techniczną, zmniejszyć szybkość zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnić możliwość ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Pojęcie bieżącej konserwacji jest używane m.in. w definicji remontu. Zgodnie z prawem budowlanym remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użytych w stanie pierwotnym.

Pozwolenie na budowę

Do legalnego rozpoczęcia robót budowlanych wykonywanych w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków niezbędna jest zgoda budowlana w formie pozwolenia na budowę. Aby ją uzyskać, inwestor składa wniosek w organie administracji architektoniczno-budowlanej – najczęściej jest to starosta bądź prezydent miasta na prawach powiatu, a w wyjątkowych przypadkach wojewoda. Jego wzór został określony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (Dz.U. z 2016 r. poz. 1493). Wzór jest dostępny w formie edytowalnej na stronach internetowych organów, a także na portalu Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa. Do wniosku o pozwoleniu na budowę należy obowiązkowo dołączyć:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego
  • zaświadczenie projektanta o członkostwie w izbie samorządu zawodowego
  • oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • pełnomocnictwo w przypadku ustanowienia pełnomocnika
  • pozwolenie konserwatora zabytków

oraz w zależności od potrzeb najczęściej:

  • decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego
  • umowę urbanistyczną, jeżeli obowiązek zawarcia umowy wynika z ustaleń miejscowego planu rewitalizacji
  • zezwolenie zarządcy drogi na przebudowę zjazdu lub zgodę na przebudowę lub remont istniejących w pasie drogowym obiektów budowlanych i urządzeń bądź zgodę zarządcy drogi na usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze w odległości mniejszej niż określone w przepisach o drogach publicznych.

W przypadku robót budowlanych wykonywanych w obiektach lub na obszarach z gminnej ewidencji zabytków w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zobowiązany przeprowadzić tzw. postępowanie wpadkowe z udziałem konserwatora zabytków. Starosta bądź prezydent miasta na prawach powiatu występuje do konserwatora zabytków o zajęcie stanowiska. Konserwator ma na to 30 dni. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń do przedstawionych przez inwestora rozwiązań projektowych.

Roboty budowlane na podstawie pozwolenia na budowę można rozpocząć, gdy decyzja spełnia przesłanki decyzji wykonalnej lub stanie się ostateczna. Decyzja wykonalna to taka, która jest zgodna z wnioskiem inwestora, a w postępowaniu nie było innych stron. Natomiast decyzja ostateczna to decyzja organu I instancji, od której żadna strona nie wniosła odwołania, albo decyzja organu II instancji wydana w wyniku rozpatrzenia odwołania od decyzji I instancji. Inwestor powinien zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych oraz pobrać dziennik budowy w starostwie powiatowym. Jeśli wynika to ze zgody konserwatorskiej, należy też zawiadomić wojewódzkiego konserwatora zabytków o terminie rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych.

Kiedy wystarczy zgłoszenie?

O wykonywaniu robót budowlanych na podstawie skutecznego zgłoszenia można mówić w przypadku ściśle określonych w Prawie budowlanym robót budowlanych wykonywanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, a także w obiektach z gminnej ewidencji zabytków. Lista robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę i mogą być realizowane na zgłoszenie, jest dostępna na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa. Zamieszczona tam tabela zawiera roboty budowlane z art. 29 ust. 1 i 2 i uwzględnia zapisy art. 30 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

W zgłoszeniu robót budowlanych inwestor musi określić: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane oraz – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami, w tym zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków w przypadku robót budowlanych wykonywanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Dalsze procedury

Do robót budowlanych można przystąpić, jeśli organ administracji architektoniczno-budowlanej w terminie 21 dni nie wniósł sprzeciwu w drodze decyzji albo przed upływem tego terminu wydał z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. W trakcie wykonywania robót budowlanych szczególną uwagę należy zwrócić na ewentualne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Zmiany są dopuszczalne, ale zmiany w projekcie budowlanym wprowadza projektant, jeśli zakwalifikuje je jako nieistotne. Wprowadzenie zmian określanych w Prawie budowlanym jako istotne wymaga sporządzenia zamiennego projektu budowlanego i uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Natomiast istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę całego zamierzenia budowlanego.

Trzeba też zauważyć, że od 1 stycznia 2017 r. zmieniły się przepisy określające istotne i nieistotne odstąpienia. Przede wszystkim dopuszczono 2-procentową tolerancję dla zmiany wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, określonych w projekcie budowlanym z jednoczesnym spełnieniem pozostałych warunków określonych w art. 36a ust. 5a ustawy Prawo budowlane.

Inwestor ma obowiązek zawiadomienia nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, a w stosunku do wybranych kategorii obiektów budowlanych – uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Trzeba podkreślić, że obowiązki te dotyczą tylko robót budowlanych polegających na budowie (w tym rozbudowie, odbudowie i nadbudowie) realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę albo zgłoszenia z projektem budowlanym. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak i do wniosku o pozwolenie na użytkowanie, trzeba przede wszystkim dołączyć: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy, protokoły badań i sprawdzeń, dokumentację geodezyjną, potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy. Do użytkowania obiektu można przystąpić, jeśli nadzór budowlany w terminie 14 dni nie wniesie sprzeciwu albo z urzędu zostanie wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu lub na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

mgr inż. arch. Mariola Berdysz